フォレスト法律事務所では、不動産オーナー様、賃料保証会社からのご依頼を受け、多くの不動産問題を取り扱ってきました。
賃料不払を理由とした建物明渡請求・賃料回収はもちろん、建物の老朽下に伴う更新拒絶、賃借人の用法遵守義務違反等の契約違反に基づく明渡請求等、一般に困難と言われる類型の事件も取扱実績があります。
貸主側の代理人として常に意識するのは「どれだけ早く、確実に明渡しを実現できるか」です。
オーナー様にとって、不動産問題の解決が遠のく分、日々損失が発生することになるため、解決までのスピードは何よりも重視すべき事項です。
賃借人との紛争解決のほか、不動産に関するトラブルは幅広く取扱っておりますので、下記をご参照の上、お問い合わせください。
賃料不払い
オーナー様にとって、賃料不払いの問題は最も悩ましい問題です。
オーナー様自ら賃借人と話合いを行なったものの状況が一向に改善せず、立ち往生してしまったというご相談は少なくありません。
フォレスト法律事務所事務所では、賃料不払を原因とする明渡請求、賃料回収の問題を「スピーディー」に解決いたします。
賃料不払いの問題について豊富な実績がありますので、お悩みの方はお早めにご相談ください。
更新拒絶
建物の老朽化等の理由で賃貸借契約を終了させる場合、賃貸借契約に契約期間の定めがある場合もない場合も契約を終了させることについて「正当事由」が必要となります（借地借家法２８条）。
正当事由の有無を判断する要素としては、一般的に
① 借主、貸主が建物を使用する必要性
② 建物をどのように利用しているか
③ 建物の現在の状況
④ 賃貸借契約の経緯 のほか
⑤ 立ち退き料の支払い
といった事情を総合的に考慮して判断されます。
正当事由の有無は個別事情を総合的に考慮して判断されるためその判断が難しく、微妙な判断を迫られるケースが大半です。
フォレスト法律事務所では、過去の裁判例や取扱事例をもとに、見通しを示し、御社が取るべき対応をご案内いたします。
借主の契約違反に対する対応
「使用目的を居住に限定していたにもかかわらず居室を店舗として使用していた」、「ペットの飼育を禁止していたがこれに違反していた」、「貸主に無断で物件を増改築した」等、借主が賃貸借契約に違反する行為を行った場合、これに対応する必要があります。
義務違反の態様が悪質であって、信頼関係が破壊されたと認められるような場合は契約を解除する必要も出てきます。
このようなケースでは、賃料不払いのように義務違反の程度が数値に現れるものではないため、その対応も容易ではありません。
しかし、このような事態を放置すれば物件価値を毀損し、他の借主の退去も招いてしまうことにもつながるため、早期に対応する必要があります。
即時に契約を解除できる場合は多くありませんが、適切な対応をしておけば損害の拡大を防ぐことが可能です。
お悩みの方はお早めにご相談ください。
解決事例
① 建物改築のため、複数テナントの一斉退去に成功した事例
【ご事情】
対象物件は、築６０年以上の木造物件で耐震強度を調査した結果、いつ倒壊してもおかしくない状態でした。
ご相談頂いた時点で複数のテナントが入居しており、オーナー様が退去を要請しても退去に応じるテナントはありませんでした。
【フォレスト法律事務所の対応】
各テナントに対し、退去を要請する通知書面を発送しました。
テナントごとに賃料の支払状況、賃料額が異なっていたため、あるテナントには裁判で退去を求め、あるテナントには交渉で退去を促しました。
結果全てのテナントが退去し、無事物件の取り壊しを行うことができました。
② 明渡時期が迫っている状況で立退料を大幅に減額し、退去を完了させた事例
【ご事情】
依頼者は、所有物件を賃貸していましたが、その物件を第三者に売却し、数か月後に賃借人が退去した状況で引き渡すことを内容とする売買契約を締結しました。
売買契約締結後賃借人に退去を求めましたが、賃借人は賃貸借契約の終了について正当事由が存在しないとして退去を拒否しました。
【フォレスト法律事務所の対応】
明け渡しを完了させるタイムリミットが決まっていたため、訴訟による解決を選択することはできず、交渉によって解決をする必要がありました。
一定の立退料の支払いは不可避でしたが、賃借人が提示した金額が莫大であったため、この金額を減額する活動が中心となりました。
結果、賃借人が提示した金額を数百万円減額することで合意し、タイムリミットの期限前に明け渡しを完了することができました。
弁護士費用（税込）
・賃料不払いによる解除、賃料回収（交渉、訴訟まで）
着手金：２２万円
報酬金：２２万円＋回収賃料の１１％
事務手数料：１万１０００円
・上記以外の理由による賃貸借契約解除
着手金：２２万円～
報酬金：２２万円～